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株式会社 大真不動産
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「土地の有効利用」とひと口に行ってもその方法は多岐にわたり、物件周囲の環境や状況によっても様々な特性や問題点がありますが、およそ以下の６つの方法のについて簡単に要点をまとめてみましょう。
（１）居住用賃貸経営（いわゆるアパート、マンション、戸建賃貸の経営)
アパート、マンション、一戸建て等によってそれぞれ異なる状況もありますが、建築費と家賃とバランスが重要となります。周辺状況の変化や開発計画、道路状況の変貌など、長期的展望の見通しに立って経営計画を立てる必要があります。住人のモラルやトラブ ルといった点にも注意を払う必要があり、将来の修繕費や日当たり、騒音などの環境変化についても考慮しておきましょう。
（２）事業用賃貸経営（店舗、事務所、クリニック、介護施設等への賃貸）
一般住宅と異なり設備面にかけるコストを抑えることができるため収益性には優れています。しかしながら商業施設として十分な収益があげられる可能性がある立地条件が必須です。同業他社の状況や住人の世代別人口割合といったマーケティング調査も必要となります。少子高齢化の進む今日、介護などのサービス付き高齢者住宅が増加していますが、投資が大きく、サービスを提供する事業者の質に左右されるデメリットも指摘されています。
（３）その他、土地を利用して行う自己経営
土地建物を立てず、土地として自己経営していくことを前提とした土地利用方法です。少ない投資で済む分、利益性には大きな期待はできません。駐車場、トランクルーム、資材置き場、貸倉庫、農園といった利用方法があります。不正形な形の土地でも経営が可能であることがメリットですが、運搬に不便がない道路状況が必要です。また賃貸後の管理がしにくいこともあり不正使用される事が無いよう契約条項を整えておく必要があります。
（４）借地として利用
土地を借地として個人、または法人に貸し、地代を得る活用方法です。この方法は地主が全く出資しなくても良いという大きなメリットがありますが、その分土地の借主が建物を建てた時点で「借地権」という権利が発生します。やや難しい話になりますが借主を保護するために設けられたこの借地権には普通借地権と定期借地権があり、契約期間中は地主が土地を自由にできなくなるデメリットが生じます。大きな利回りは期待できませんが初期コストがゼロであるため固定資産税を上回る収益程度はえられるものと理解しておきましょう。
（５）売却
不動産売買は売主と買主がいて初めて成り立つことになります。希望売却価格と折り合いがつかなければ長期にわたって売却ができなくなることもあります。売却益が生ずれば譲渡所得税、不動産会社への手数料等も発生するため資産としては目減りするのを避けることはできません。しかしながら固定資産から流動資産への変換は資産運用を容易にするメリットがあり、様々な金融商品への運用や新たな土地を購入して不動産収入を得る方法もあります。